Huren of kopen: wat zijn je opties als starter?

De voor- en nadelen van een huis kopen

Als je een huis koopt zijn er een boel zaken waar je bij moet stilstaan. Bijvoorbeeld wat het maximale bedrag is dat je mag lenen aan hypotheek. Heb je een studieschuld, dan wordt die meegerekend. Maar er wordt ook gekeken naar of je eigen bezit hebt, een schenking krijgt en of je in loondienst of zzp’er bent.

Extra aftrekposten als starter

Op het moment dat je je eerste huis koopt, kun je veel van de kosten die je eenmalig maakt van de belasting aftrekken. Daarnaast krijg je een deel van het geld dat je betaalt aan rente over je hypotheek via hypotheekrenteaftrek terug. Dit laatste kan overigens alleen als je woont in het huis waarover je de hypotheek hebt.

Laat geen geld liggen: welke kosten zijn aftrekposten? (2022 & 2023)

Soms maak je kosten omdat het niet anders kan. Bijvoorbeeld als je zorg nodig hebt, als je een eigen huis koopt of als je een pensioengat hebt. In sommige gevallen, mag je deze kosten in de belastingaangifte vermelden. Hierdoor hoef je minder belasting te betalen. Dit noem je aftrekposten.

Op Kandoor.nl krijgen we vaak de vraag: "Welke kosten mag ik gebruiken als aftrekposten van de belasting?" Check de antwoorden voor 2023 en 2024 hier!

De Nationale hypotheek garantie

Als je een huis in 2023 koopt dat minder kost dan € 405.000, dan kun je kiezen voor de Nationale hypotheek garantie (NHG).(Dit was € 355.000 in 2022.)

Het NHG beschermt je op verschillende manieren:

• De hypotheekrente met NHG is meestal lager dan zonder. Dit komt omdat de bank van wie jij leent voor je hypotheek minder risico loopt, omdat je aangesloten bent bij de NHG.
• Met het energiebespaarbudget van NHG kun je tot 6% van je woningwaarde extra lenen om je huis te verduurzamen. Denk aan isolatie, een warmtepomp of zonnecellen.
• De NHG biedt hulp als er iets in je leven gebeurt waardoor je je hypotheek niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als je ziek wordt of als de relatie met de persoon met wie je het huis kocht uitgaat.
• Het kan voorkomen dat de prijs van je huis lager is op het moment dat je het weer verkoopt dan dat je het kocht. Dit noem je een restschuld. De NHG zorgt ervoor dat het verschil meestal niet hoeft terug te betalen.

Om de NHG af te sluiten, betaal je één keer een bedrag. In 2022 en 2023 is dat 0,6% van je totale hypotheek.

Voordelige starterslening

Als je een huis koopt terwijl je jonger bent dan 35 jaar, kun je onder sommige voorwaarden een starterslening krijgen. Zo moet het huis onder de NHG vallen en moet je in bepaalde gemeenten (gaan) wonen. Het voordeel van de starterslening is dat je de eerste drie jaar geen rente of aflossing betaalt, waardoor je net iets meer kunt lenen voor de aankoop van een huis.

Verborgen kosten

Waar niet iedereen bij stilstaat, is dat er bij een koophuis kosten komen kijken die je bij een huurhuis niet hebt. Allereerst natuurlijk de kosten voor alleen al de aankoop van het huis. Denk aan de aankoopmakelaar, hypotheekadviseur en notaris. Maar als het huis eenmaal jouw bezit is, moet je ook betalen voor de onderhoudskosten of elke maand bijdragen aan de VvE. Je hebt een VvE wanneer je een gebouw deelt met anderen, bijvoorbeeld een appartement. De VvE zorgt voor het beheer en onderhoud van de delen die je met anderen deelt.

Gemiddeld komt het onderhoud van een huis op 250 euro per maand. De kosten voor de VvE hangen af van de grootte van je woning en of er faciliteiten als een lift zijn. Over het algemeen geldt: hoe meer vierkante meters jouw huis is en hoe meer faciliteiten er in het complex zijn, hoe hoger de bijdrage aan de VvE.

De voor- en nadelen van een huis huren

Als je een huis huurt ben je flexibeler en heb je minder verantwoordelijkheden. En je staat nooit voor onverwachte kosten als bijvoorbeeld het dak lekt.

Goede bescherming huurder

In Nederland bestaan veel organisaties die (soms gratis) opkomen voor huurders. Zo is er de woonbond, die veel informatie geeft over welke rechten jij als huurder hebt. Denk je dat de verhuurder van jouw woning niet goed met jouw rechten omgaat? Dan kun je langs het juridisch loket. Zij helpen je om tegen de verhuurder op te komen als dat nodig is. Vermoed je dat je huur te hoog is of is het onderhoud te lang uitgesteld? Kijk dan op de site van de huurcommissie of zij je verder kunnen helpen.

Huren vrije sector

Als je geen recht hebt op sociale huur, moet je in de vrije sector gaan huren. De vrije sector is een ander woord voor woningen verhuurd door personen en woningbouwverenigingen, met als afspraak dat de huur meer is dan € 808,06 per maand in 2023. In 2022 was de dit € 763,47 per maand.

Nadeel van de vrije sector is dat je in veel gevallen aan inkomenseisen moet voldoen om een woning te krijgen. Woningbouwvereniging Ymere geeft bijvoorbeeld aan: "Als u een woning met een netto huur tussen € 880 en € 1.131 (prijspeil 2023) van ons wilt huren, moet uw inkomen tussen de € 40.000 en € 69.575 (prijspeil 2023) zijn." Ook MVGM geeft een inkomenseis van 4 tot 4,5 keer de hoogte van de huur. Dus als je een woning van € 1000 euro per maand huurt, moet je huishouden een inkomen hebben van minimaal € 4000,- bruto per maand.

Voordeel aan de vrije sector is dat je vrijheid hebt: als je ergens niet fijn woont, kun je je huur opzeggen en ergens anders gaan wonen. Ook heb je als huurder minder verantwoordelijkheden. De verhuurder is verantwoordelijk voor al het onderhoud van de woning en eens in de zoveel jaar een nieuwe keuken en badkamer.

Antikraak huren

Een goedkope manier om te huren is anti-kraak. Hierbij bescherm jij als huurder een ruimte zodat het niet gekraakt wordt. In ruil hiervoor betaal je een lage huur. Maar je moet bij deze manier van huren wel flexibel zijn: als de verhuurders een doel voor het pand hebben waar jij op dat moment woont, moet je meestal binnen een paar weken al uit.

Past huren of kopen beter bij jouw persoonlijke situatie?

Twijfel je of kopen of huren het beste aansluit? Zet dan alles op een rijtje:

• Hoe denk je dat je leven de komende vijf jaar loopt? Wil je kinderen en meer ruimte? Wil je langdurig gaan reizen en vrij zijn? Is je studie klaar en begin je binnenkort aan je eerste baan? Schrijf voor jezelf op wat je verwacht dat er gaat gebeuren.
• Hoe zou je willen wonen? Wil je een landelijk huis met een grote (moes)tuin of wil je in een stad wonen? Onderzoek de woningmarkt op de plek waar je je wilt huren of kopen.
• Hoe is je financiële situatie? Heb je een partner, zodat jullie je inkomen bij elkaar kunnen optellen? Heb je spaargeld? Is er een studie- of andere schuld? Dit speelt allemaal mee in hoeveel je zou kunnen lenen en of kopen een optie is.

Om een beeld te krijgen van jouw geldzaken, heeft NIBUD een handige tool. Hiermee kun je een jaaroverzicht maken van verwachte kosten en uitgaven en vooruit plannen.