Eerste huis & belastingaangifte. Hier moet je allemaal op letten!

In welke box valt een koophuis?

Je huis geef je op bij de belastingaangifte in box 1: inkomen uit werk en woning. De hypotheekrente mag je aftrekken van je inkomen. Maar het eigenwoningforfait, een percentage van de WOZ-waarde van je woning, moet je er wel weer bij optellen. Let op: we hebben het hier over je eigen woonhuis. Eigen woonhuis is waar je leeft, misschien werkt en in de omgeving een sociaal leven hebt opgebouwd. Bezit je meerdere huizen? Dan vallen die binnen box 3.

Welke gegevens moet je bij de hand hebben voor belastingaangifte eerste huis?

Help! Je moet voor het eerst een belastingaangifte doen, waarin je ook je koophuis meeneemt. Wij snappen dat dit even schakelen is, want er zijn opeens een hoop zaken om rekening mee te houden. Maar als je de volgende zaken bij de hand houdt, dan komt het echt goed met die aangifte:

• De WOZ-beschikking van je gemeente met peildatum 1 januari 2022 of de aanslag OZB die in 2023 door de gemeente is verzonden
• Je hypotheekoverzicht van 2023
• De notarisafrekening (als je in 2023 de eigen woning hebt gekocht en/of verkocht)

Welke kosten mag ik aftrekken?

• Je mag bij eenmalig een aantal kosten aftrekken die je maakte voor je hypotheek. Lees hier welke dat zijn.
• Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming
• Je mag de rente over de hypotheek of lening aftrekken als je voldoet aan een aantal voorwaarden. Meer weten? Lees dan: Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?

Welke kosten mag ik niet aftrekken?

Bij je belastingaangifte eerste huis is het goed om te weten welke kosten je niet kunt aftrekken. Dit geldt natuurlijk ook als dit niet je eerste koophuis is:

• Bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, bijvoorbeeld makelaarsprovisie
• Overdrachtsbelasting en omzetbelasting
• Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte (dus niet voor de hypotheekakte)
• Kosten van onderhoud en verbouwing
• Aflossing van de eigenwoningschuld
• Rente en kosten van een lening die door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld is
• Rente van leningen die je bent aangegaan om aftrekbare rente van leningen te betalen. 
• kosten van een bankgarantie voor het betalen van een waarborgsom.

De startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Ben jij onder de 35 jaar oud? Dan kun je eenmalig gebruik maken van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Dat is een regeling waarbij je geen overdrachtsbelasting van 2% hoeft te betalen. Vanaf 1 januari 2024 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 510.000.

Extra belastingvoordeel? Verduurzaam!

Steeds meer starters kiezen er tegenwoordig voor om hun huis te verduurzamen. Niet alleen omdat dit beter is voor het milieu, maar ook omdat het belastingvoordelen oplevert. Zo mag je bijvoorbeeld de btw op zonnepanelen terugvragen. Let wel op: de btw op zonnepanelen is per 1 januari 2023 afgeschaft. 

Woning verduurzamen, alle subsidies waar jij over moet weten!

Steeds meer mensen kiezen voor het verduurzamen van hun huis en dit is ook helemaal in lijn met de duurzaamheidsdoelstellingen van de overheid. Maar in veel gevallen levert verduurzamen extra kosten op. Toch zijn er subsidies waar je voor in aanmerking kunt komen als je je huis wilt gaan verduurzamen. Elk jaar gelden er weer nieuwe subsidieregels als je je woning wilt verduurzamen.

Samenwonen in een koophuis

Wanneer je samen gaat wonen in een koophuis dan kun je ervoor kiezen, dat één persoon het huis koopt en daarmee ook de hypotheek draagt. Let wel op: de andere persoon is dan geen eigenaar van het huis en heeft in dat opzicht geen rechten. 

Ook kun je ervoor kiezen om het huis samen te kopen. Je hoeft daarvoor niet per se te trouwen of een geregistreerd partnerschap aan te gaan maar het is wel handig om een samenlevingscontract te laten afsluiten. In zo’n contact staat bijvoorbeeld hoe de inboedel verdeeld is of welke procentuele verdeling er is. 

Let op: als je samen een huis koopt zonder getrouwd te zijn of geregistreerd partners, dan kun je de woning alleen samen kopen als jullie allebei officieel in de notariële akte van het huis worden opgenomen als koper. Verder is het goed om te weten dat je in je samenlevingscontract een clausule kunt laten opnemen waarin staat dat jij of je partner in het huis mag blijven wonen als de ander overlijdt (verblijvingsbeding). Maar ook wie de woonlasten, aflossingen, huishoudelijke uitgaven betaald. Procentuele verdeling van de eigen woning wordt dan bedoeld. Je kunt er zelfs vermelden wat er bij relatiebreuk dat afspraak wordt, zoals bijvoorbeeld een vrijwillige alimentatie.

In een koopakte en samenlevingscontract kun je vermelden wie welk bedrag voor de aankoop heeft ingelegd en wat er gebeurd bij overlijden.

Een koophuis en samenwonen: de opties!

Als je gaat samenwonen, kan het fijn zijn als je lief al een koophuis heeft. Maar voorkom dat je ineens op straat staat bij overlijden of een relatiebreuk. Zo regelen jullie het netjes.

Overige kosten bij een een koophuis

Onroerendezaakbelasting

Als huiseigenaar ga je naast de gebruikelijke gemeentelijke belastingen jaarlijks Onroerendezaakbelasting (OZB) betalen. Hoeveel dat precies is, hangt af van de WOZ-waarde van je woning en van het OZB-tarief dat de gemeente hanteert. Beide worden jaarlijks vastgesteld door de gemeente. De WOZ kun je hier bekijken.

Overdrachtsbelasting

We hadden het hierboven al over de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers tussen de 18 en 35 jaar. Maar als de startersvrijstelling niet geldt, komt een percentage van 2% aan overdrachtsbelasting bovenop de koopsom. Voor beleggers (die dus niet in het huis gaan wonen) is dit 10,4% in 2024, dit was 8% in 2022. 

Aankoopkosten huis

Verder heb je nog aankoopkosten van je koophuis. Denk daarbij aan de volgende (mogelijke) kostenposten:

• Notariskosten
• Taxatiekosten
• Bouwkundige keuring
• Makelaarskosten
• Bemiddeling- en afsluitkosten
• Borgtochtprovisie (wanneer je een hypotheek Nationale Hypotheek Garantie afsluit)
• Kosten voor de bankgarantie

Kosten koper versus vrij op naam

De meeste bestaande woningen (dus die niet nog gebouwd moeten worden) betaal je ‘kosten koper’. Dat betekent dat de koper de overdrachtsbelasting en de kosten van de transportakte voor zijn rekening neemt. Nieuwbouwwoningen zijn meestal ‘vrij op naam’. Dat betekent dat de kosten voor overdrachtsbelasting en transportakte al bij de koopsom in zitten. 

Verzekeringen voor je woning

Wanneer je een hypotheek op je huis hebt dan moet je meestal verplicht een aantal verzekeringen afsluiten zoals een opstalverzekering (tegen schade aan het huis). Als je een appartement koopt is er een gezamenlijk Vereniging van Eigenaren-verzekering. Soms moet je ook een levensverzekering afsluiten. Zo heb je bij overlijden, een geldbedrag verzekerd om de achterblijvende partner of kinderen de hypotheek te laten aflossen. Zo zorg je ervoor dat ze de woning niet hoeven te verkopen bij overlijden.

Kosten aan je huis

Alle kosten aan je huis betaal je als huiseigenaar zelf. Dus lekt het dak of is je CV-ketel kapot? Dan is het aan jou om reparatie te regelen en te betalen.

Erfpacht

In sommige gemeenten (zoals Amsterdam) betaal je als huiseigenaar erfpacht. De reden hiervoor is dat de grond eigendom blijft van die gemeente. In feite ‘pacht’ je het van hen. Daarvoor betaal je dan een vergoeding, de canon. Hoe dit precies zit lees je op de website van de betreffende gemeente. 

Appartement gekocht? Bedrag aan de VvE

Wanneer je een appartement koopt dat onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex dan is er (bijna altijd) een VvE. De VvE (Vereniging van Eigenaren) beheert een potje voor als er onderhoud nodig is aan het complex en ziet erop toe dat iedere bewoner daar z’n steentje aan bijdraagt. Meestal betaal je maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de VvE.

Het is belangrijk om bij het kopen van een appartement te bekijken of de VVE een meerjarenplan voor onderhoud heeft en of ze er financieel goed voor staan. Zo voorkom je dat je als nieuwe eigenaar moet gaan meebetalen aan financiële problemen en weet je ook dat het VVE bedrag kan stijgen bij groot onderhoud (als ze geen of beperkt onderhoudspotje hebben.)

Hopelijk heb je nu alvast een goede indruk van alles waar je rekening mee moet houden bij een (eerste) koophuis en belastingaangifte huis in het algemeen.